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顺丰房托招股被指遇冷 REITs这门生意好做吗?

新浪财经 王茜

作为港交所首个以物流地产资产为主的REITs,顺丰房地产投资信托基金(简称“顺丰房托”)上市一事备受关注。

5月14日,顺丰房托配售结束,最终定价为每个发售基金单位4.98港元,香港公开发售认购倍数约5倍,国际配售认购倍数约3倍。但是,当日顺丰房托暗盘收跌0.8%,报4.94港元。有香港的基金人士对新浪财经表示,市场对于顺丰房托招股“情绪一般,机构参与热情不高。”

“机构参与热情不高”

顺丰房托5月14日发布的招股结果显示,其最终定价为每个发售基金单位4.98港元,略高于招股范围(4.68元-5.16元)中间价4.92港元,集资净额近24.98亿港元。全球发售5.2亿个基金单位,其中,香港公开发售占比10%,认购倍数约5倍;国际配售占比90%,认购倍数约3倍。

顺丰房托的预期挂牌日是5月17日。但据新浪港股,在挂牌前最后一个交易日里,顺丰房托暗盘收跌0.8%,报4.94港元,不计手续费,每手亏40港元。

尽管获一定的超额认购,但有港媒形容顺丰房托招股遇冷、“反映持续冷淡”。一位香港的地产基金人士对新浪财经指出,市场对于顺丰房托招股“情绪一般,机构参与热情不高。主要原因是yield(收益率)不算高,然后注入的资产质量不算很好。”此外,后续母公司能否继续注入优质资产也存在不确定性。

不过,也有业内人士对顺丰房托持乐观态度。易居研究院智库中心研究总监严跃进对新浪财经指出,“类似物流地产方面的REITs产品值得肯定,也充分说明当前对于此类有持续现金流的项目进行了证券化创新。物流地产的现金流稳定且比较充沛,是支持此类产品发行和流通的重要原因。”

招股书显示,顺丰房托基金的投资组合初步包括位于香港、佛山及芜湖的三处物业——香港青衣亚洲物流中心-顺丰大厦、芜湖丰泰产业园和佛山桂城丰泰产业园。截至2020年12月31日,顺丰房托基金的物业可出租总面积约为30.8万平方米,评估价值约61亿港元。

2018年-2020年,顺丰房托基金的收益分别为2.56亿港元、2.69亿港元、2.79亿港元,公司拥有人应占溢利分别为2.98亿港元、1.75亿港元、0.27万港元。截至2020年年底,顺丰房托物业合共有33名租户,当期租金收入总额排名前五位的租户,约占总租金收入的80.1%。其中顺丰关联租户约占同期总租金收入的80.0%。

图片来源:顺丰房托招股书

从数据来看,顺丰房托收益增速放缓,而净利润逐年滑坡,去年同比下跌超八成。此外,租金收入大量来自于关联方。招股书也提及,“截至2020年12月31日,顺丰控股股份的核心快递物流及供应链业务仍为其(顺丰房托)主要收益来源,占截至2020年12月31日止年度总收益的98.54%。”

此前业内预测顺丰房托每基金单位收益率可达5.9%左右,而据标普全球去年下半年发布的数据,内房海外REITs年收益率约在5%-8%,顺丰房托亦不算突出。

同时,招股书显示,由于疫情对香港公开市场租金的影响,顺丰房托前身集团的投资物业公允价值变动导致于截至2020年12月31日止年度产生亏损约0.54亿港元。如招股书所称,“物业的重估已对前身集团的经营业绩造成影响,日后亦可能导致顺丰房托基金经营业绩出现重大波动。”

此外,在今年2月顺丰房托宣布上市计划后,顺丰控股意外爆出了一季度接近10亿元的亏损,也让这次分拆上市显得有几分“自救”之意。

REITs这门生意好做吗?

REIT(Real Estate Investment Trust),即不动产投资信托基金,诞生于美国。在亚洲地区,日本、新加坡和香港REITs市场较为成熟。

香港证监会于2003 年颁布了《房地产投资信托基金守则》(简称《守则》)。根据《守则》(2020年12月修订版),香港REITs是以信托方式组成而主要投资于房地产项目的集体投资计划,其税后90%收入以定期股息形式分派给持有人。

香港REITs的底层物业资产包括商业零售、酒店以及综合物业等,覆盖香港、内地以及个别海外地区,透过出售基金单位获得的资金,将会用于在其投资组合内维持、管理及购入房地产。

截至目前,于港交所上市的REITs共有14只,发起人主要有三类:一是香港房屋委员会分拆自有商场及停车场设施,例如亚洲市值规模最大的REIT——领展房地产投资信托基金,当前市值规模约在1500亿港币;二是港资地产企业,例如长江实业发起的泓富产业信托基金和恒基地产发起的阳光房地产基金;三是在香港上市的内地红筹股公司,如越秀房地产投资信托基金(简称“越秀房托”)和招商局商业房托基金(简称“招商房托”)。

其中,越秀房托于2005年上市,当年在香港公开招股及国际配售中分别超额认购496倍及74倍。目前,其总资产已从最初的45亿元升至目前的超360亿元(人民币,下同),年复合增长超14%。越秀房托持有物业组合主要分布在广州、上海、武汉和杭州,写字楼资产占比超过50%。财报显示,截至2020年年末,越秀房托总营收约为17.59亿元,每基金单位分派收益率约6.07%。

招商房托则是于2019年12月上市,但当年的招股情况与越秀房托是“冰火两重天”,香港公开发售仅获得约1.43倍的小幅超额认购,此后还遭遇破发。招商房托的物业组合位于深圳蛇口,主要包括四栋写字楼和一个购物中心。财报显示,截至2020年年末,招商房托总收益约3.7亿元,每基金单位分派收益率为7.0%。

中国内地REITs市场起步较晚。随着近年来“类REITs”的成功尝试,发展REITs的市场呼声越来越高。不同于上述境外市场的商业地产REITs,内地首先发展基础设施REITs市场。北大光华学院发布的《中国基础设施REITs创新发展研究》显示,中国存量基础设施存量规模超过100万亿,若仅将1%进行证券化,即可撑起一个万亿规模的基础设施REITs市场。

2020年,证监会、发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》,以及证监会发布了《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》。今年4-5月,沪深交易所受理首批基础设施公募 REITs 产品申报。

图片来源:《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》

内地REITs与香港有所不同。前文提到,香港REITs是以信托方式组成,而内地公募 REITs采取“公募基金+ABS”,通过 ABS 持有项目资产;杠杆约束方面,香港规定REITs借款总额不超过资产总值 50%,内地要求基础设施REITs资产负债率不超过 28.57%。

越秀房托董事会主席、执行董事及行政总裁林德良认为,内地公募REITs在政策上已无实质性障碍,但REITs市场在国内刚刚起步,还需要一段时间才会逐步成熟、放开。

他指出,“现阶段,国内公募REITs试点项目仍聚焦于交通、市政等基础设施领域,相比商业不动产,电力、公路、水务等基础设施在REITs市场具有更大的想象力,是符合我国当前经济发展转型期的最佳选择,这也将为未来激活我国商业不动产REITs市场打下良好的基础”。

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